Rauchwarnmelderpflicht in Sachsen

Einbaupflicht – Nachrüstung

Der Einbau ist sofort notwendig bei Neubau und wenn der Bestandsschutz wegfällt. Die Aufhebung des Bestandsschutzes tritt ein bei grundhafter Sanierung, bei Änderung der Nutzung oder des Brandschutzkonzepts. Alle anderen schon bestehenden Gebäude müssen bis zum 31.12.2023 nachgerüstet sein.

Zuständigkeit für den Einbau

In Sachsen ist für den Einbau der Eigentümer zuständig, für die Wartung jedoch der Besitzer, außer wenn sie der Eigentümer selbst übernimmt.

Räumlichkeiten

Aufenthaltsräume müssen mit Rauchwarnmeldern ausgestattet werden. Der § 2 Abs. 5 SächsBO definiert den Begriff „Aufenthaltsraum“:

„Aufenthaltsräume sind Räume, die zum nicht nur vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt oder geeignet sind.“

Die Anordnung gilt auch für Beherbergungsstätten, Krankenhäuser, Kitas, Wohnheime und andere Einrichtungen zur Unterbringung von Menschen. Konkret bezogen auf die Installation von Rauchwarnmeldern in Aufenthaltsräumen erläutert der § 47 Abs. 4 SächsBO Näheres:

„Aufenthaltsräume, in denen bestimmungsgemäß Personen schlafen, und Flure, die zu diesen Aufenthaltsräumen führen, sind jeweils mit mindestens einem Rauchwarnmelder auszustatten, soweit nicht für solche Räume eine automatische Rauchdetektion und angemessene Alarmierung sichergestellt sind. Die Rauchwarnmelder müssen so eingebaut oder angebracht und betrieben werden, dass Brandrauch frühzeitig erkannt und gemeldet wird. Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzern, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Verpflichtung selbst. Eigentümer bereits bestehender Nutzungseinheiten mit Räumen nach Satz 1 sind verpflichtet, diese bis zum 31. Dezember 2023 entsprechend auszustatten.“

Sanktionen bei Verletzung der Einbau-/Nachrüstpflicht

Bauordnungen enthalten keine Bußgeldvorschrift, aber die Baubehörde kann den Einbau anordnen und als Sanktion eine Nutzungsuntersagung aussprechen. Darüber hinaus hat der Mieter durch die bestehende gesetzliche Einbaupflicht einen mietrechtlichen Anspruch auf die Installation von Rauchwarnmeldern, da der Vermieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache während des laufenden Vertrags gewährleisten muss (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB).

DIN 14676

Seit Dezember 2018 gelten beide Teile der Norm DIN 14676, „Rauchwarnmelder für Wohnhäuser, Wohnungen und Räume mit wohnungsähnlicher Nutzung“. Der erste Teil betrifft die Planung, den Einbau, den Betrieb und die Instandhaltung der Rauchwarnmelder und im 2. Teil werden die Anforderungen an den Dienstleistungserbringer definiert. Diese neue Norm berücksichtigt nun auch Rauchwarnmelder mit Funkfernwartung.

Duldungspflicht des Einbaus mit oder ohne gesetzlicher Verpflichtung

Mieter müssen den Einbau dulden, auch wenn sie schon vorher eigenständig selbst ausgewählte Rauchwarnmelder installiert haben. Darüber hinaus, auch wenn keine gesetzliche Pflicht besteht, gilt die Installation von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme, die der Mieter zu dulden hat. Die grundlose Zutrittsverweigerung trotz Terminvorgaben und Terminangeboten kann ein berechtigter Grund zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags darstellen.

Quelle: Urteile vom 17. Juni 2015 – VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14
Quelle: AG Brandenburg, Urteil vom 5. November 2021 – 31C 32/21

Anschaffungskosten

Mietkosten sind den Kosten für den Erwerb von Rauchwarnmeldern gleichzusetzen, daher gelten sie als betriebskostenrechtlich als nicht umlagefähige Aufwendungen. Umlagefähig sind jedoch die Kosten des Müll- und Behältermanagements als Kosten der Müllentsorgung.

Quelle: BGH, Urteil vom 11. Mai 2022 - VIII ZR 379/2
Quelle: LG Berlin, Urteil vom 08. April 2021 – 67 S 335/20

Handelt es sich um eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nummer 1, 3, 4, 5 oder 6, kann der Vermieter die jährliche Miete um 8% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

Quelle: § 559 Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen

Wartungskosten

Das Amtsgericht Lübeck hat entschieden, dass Wartungskosten für Rauchwarnmelder als Betriebskosten umgelegt werden dürfen, auch wenn dies nicht im Mietvertrag geregelt ist, da es sich beim Ersteinbau um eine Modernisierungsmaßnahme handelt. Die Kosten der jährlichen Wartung sind Betriebskosten nach § 2 Nr.17 BetrKV, da die Wartung nicht der Beseitigung von Mängeln dient.

Quelle: AG Lübeck Urteil vom 05.11.2007, Az.: 21 C 1668/07

Mieten oder Kaufen – Unterschiede

Mietvertrag:

• Der Vermieter haftet für die Funktionsfähigkeit der Geräte während der gesamten Mietdauer.
• Die Mietkosten können nicht als Betriebskosten umgelegt werden, im Gegensatz zu den Wartungskosten.

Kaufvertrag:

• Die gesetzliche Verjährung beträgt 2 bis 5 Jahre je nach Hersteller und ein zusätzlicher Wartungsvertrag ist im Anschluss notwendig.
• Da der Kauf und die Installation der Rauchwarnmelder als Modernisierungsmaßnahme gelten, kann der Eigentümer die jährliche Nettokaltmiete um 8 Prozent der Anschaffungskosten für die Wohnung erhöhen.

Schlusswort

Die Nachrüstung von Rauchwarnmeldern ist bis zum 31.12.2023 Pflicht. Egal ob Miet- oder Kaufvertrag für die Geräte, die Messdienstunternehmen erleben einen Ansturm von Anfragen und wir raten den Eigentümern, nicht mehr zu lange zu warten, um noch einen fristgerechten Einbautermin zu erhalten.